Kleingarten pachten – worauf ist zu achten?

Kleingärten haben Dank Corona Hochkonjunktur. Wenn man schon nicht in den Urlaub fahren kann, dann doch wenigstens ein Stückchen Land im Grünen, wo man in frischer Luft tun und lassen kann, was man will. Aber ist es wirklich so einfach?

Schon vor Corona gab es in einigen Gegenden Wartelisten für Menschen, die Interesse hatten, einen Kleingarten zu pachten. Leider ist die Warteliste nicht die einzige Hürde. Es gibt noch andere Voraussetzungen zu erfüllen. So ist die Mitgliedschaft in einem Kleingartenverein unabdingbar. Neben den Voraussetzungen gibt es zusätzlich jede Menge Fallstricke. Wer sich in völliger Unkenntnis in das Abenteuer Kleingarten wagt, kann nicht nur die Lust am Gärtnern, sondern auch viel Geld verlieren. Man kann diesem Ärger aus dem Weg gehen, wenn man sich vorher mit den Fakten befasst und darum geht es in diesem Beitrag.

Mitglied im Kleingartenverein – muss das wirklich sein?

Ja, es muss. In der Regel weisen die Kommunen in einem Flächennutzungsplan geeignete Gebiete für Kleingartenanlagen aus. Damit die Stadt oder Gemeinde nicht mit jedem willigen Kleingärtner einen individuellen Pachtvertrag aushandeln und abschließen muss, werden diese Verträge mit einem Dachverband als Zwischenpächter geschlossen. In diesem Dachverband sind wiederum die einzelnen Kleingartenvereine organisiert. Man kann also einen Kleingarten nur über einen Verein pachten, wenn es sich um öffentliches Land handelt. Und nur um diese Variante geht es hier. Wer sich also für einen Kleingarten interessiert, sollte bei seinen örtlichen Kleingartenvereinen oder deren Dachverband anfragen. Auch bei einem Spaziergang durch solche Anlagen kann man fündig werden.

Das Kleingedruckte

Wer einen Kleingarten pachten will, sollte sich nach Möglichkeit schon vor Unterschrift eines Pachtvertrages darüber im Klaren sein, das hier Regeln und Gesetze gelten. Über allem thront das Bundeskleingartengesetz. An diesem sind schon viele Träume zerschellt, weil man in Unkenntnis dessen Gartenhäuser in Villengröße nebst Swimming Pool geplant oder gar schon gebaut hat. Aber ein Kleingarten ist zweckgebunden. Wie der Name schon sagt, geht es um die kleingärtnerische Nutzung, und das regelt dieses Gesetz. Die Größe der Laube (überdachte Fläche) ist auf 24 m² begrenzt, ein dauerhaftes Wohnen darin untersagt.

Die Größe der Laube

Die Begrenzung auf 24 m² bezieht sich auf ALLE überdachten Flächen im Kleingarten. Wenn also zusätzlich zur Laube noch ein Gerätehaus geplant ist, muss die überdachte Fläche aufgeteilt werden. Wenn die überdachte Fläche größer ist und bisher geduldet wurde, kann bei einem Pächterwechsel der Rückbau verlangt werden. Der sogenannte Bestandsschutz gilt für Bauten vor 1983 in den westlichen Bundesländern; 1990 in den östlichen. Doch er stellt kein Freibrief dar. Bei der geringsten baulichen Veränderung wie Anbau, Umbau oder Erweiterung erlischt dieser Bestandsschutz. Auch durch Wiederaufbau nach einem Sturm oder Brand erlischt der Bestandsschutz. Bauten, die ohne Genehmigung errichtet wurden und länger als 25 Jahre wissentlich geduldet wurden, können einen Bestandsschutz erlangen. Dieser ist aber nicht an das Gebäude gebunden, sondern an den Errichter.

Strom und Wasser

Es gibt zwar Kleingartenanlagen, in denen die Parzellen mit Strom versorgt und ans Abwassernetz angeschlossen sind, aber diese bilden eher die Ausnahme. Damit ein dauerhaftes Wohnen wenig verlockend ist, sind Wasseranschluss, Spültoilette oder Bad/Dusche in der Gartenlaube verboten. Ein Wasseranschluss außerhalb der Laube für die Versorgung der Pflanzen ist gestattet, wenn auch nicht immer vorhanden. Nicht ausdrücklich im Bundeskleingartengesetz erwähnt, aber in den meisten Gartenordnungen geregelt ist das Verbot von Chemietoiletten. Das Problem ergibt sich aus dem Abwasser der Spültoiletten, denn Wasser mit Fäkalien vermischt dürfen nicht ungeklärt ins Grundwasser gelangen, während die Hinterlassenschaften einer Trockentoilette kompostiert und dem Erdreich wieder zugeführt werden können. Erlangt das Umweltschutzamt oder die zuständige Wasserbehörde Kenntnis davon, das gegen das Wasserrecht verstoßen wurde, wird das richtig teuer.

Die kleingärtnerische Nutzung

Ein Drittel der Gartenfläche ist für den Anbau von Obst und Gemüse vorzuhalten. Denn das ist der Zweck eines Kleingartens, was aber nicht jedem bewusst ist. Es ist oft zu beobachten, dass Kleingärten als Abenteuerspielplatz oder Partymeile missbraucht werden. Wenn laut Bundeskleingartengesetz die Kleingärten ausdrücklich auch der Erholung dienen sollen, ist damit eher der Aufenthalt an der frischen Luft und das gärtnern als Hobby gemeint. Grillpartys und Saufgelage eher nicht. So verlockend der Gedanke an ein Stückchen Land im Grünen auch sein mag, ein Pachtgarten auf öffentlichem Grund ist in seiner Nutzung an das Bundeskleingartengesetz gebunden. Da öffentlicher Grund ein knappes Gut ist und die Kommunen mit einem Gewerbe- oder Wohngebiet wesentlich höhere Steuereinnahmen erzielen könnten als mit einer Kleingartenanlage, kann es durchaus sein, dass bei dauerhafter Fehlnutzung der Gärten der Flächennutzungsplan geändert wird.

Der Pachtvertrag

Der Pachtvertrag gilt zwischen dem Kleingärtner und dem Gartenverein, auch wenn das Land der Kommune gehört. Es wird ein sogenannter Einzelpachtvertrag geschlossen. In den seltensten Fällen findet man einen völlig unbebauten Kleingarten, sondern übernimmt einen vorhandenen von einem Vorpächter. Befindet sich in dem Kleingarten eine Laube, ist die nicht Gegenstand des Pachtvertrages, sondern zusammen mit allen Bepflanzungen Eigentum des Pächters, so dass eine Abstandszahlung fällig wird. Die Höhe dieser Zahlung wird vom Verein gegen Gebühr geschätzt, damit keine Mondpreise verlangt werden können. Zwischen dem Alt- und Neupächter wird noch ein Kauf- und Übergabevertrag geschlossen. Der Pachtzins ist an den Verein zu entrichten und wird von diesem weitergeleitet.

Die Gartenordnung

Mit dem Pachtvertrag gibt es meist noch eine Gartenordnung und eine Vereinssatzung gratis dazu. Wenn diese nicht mehr in gedruckter Form ausgehändigt wird, hat zumindest der Hinweis zu erfolgen, wo man sie auf der vereinseigenen Webseite einsehen und ggf. herunterladen kann. Die Gartenordnung regelt das Verhältnis der Pächter untereinander und das Verhältnis der Pächter gegenüber dem Verein. Außerdem sind hier die Rechte und Pflichten der Kleingärtner geregelt. Die Gartenordnung kann von Verein zu Verein variieren. Was genau drin steht und geregelt werden kann oder soll, wird auf den Jahreshauptversammlungen beschlossen. Die Vereinssatzung ist eine Vorschrift aus dem Vereinsrecht. Kleingartenvereine sind meist gemeinnützig, und auch hier leiten sich Verpflichtungen ab.

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Die Gemeinnützigkeit des Kleingartenvereins

Um die steuerlichen Vorteile des Kleingartenvereins zu gewährleisten, wird diesen meist die Gemeinnützigkeit gewährt. Diese Gemeinnützigkeit bezieht sich nicht nur auf die Vereinsmitglieder, sondern auf ALLE Bürger. Das bedeutet, das jeder das Recht hat, in diesen Kleingartenanlagen zu lustwandeln und mit dem Hund Gassi zu gehen. Mit diesem Recht wird begründet, das man Hecken und Zäune nicht so hoch bauen darf, wie man will, denn damit würde den lustwandelnden Mitbürgern die Einsicht auf das wohltuende Grün in den Gärten verwehrt. Und damit wäre die Gemeinnützigkeit nicht mehr gegeben. Eine Kleingartenanlage ist somit eine öffentliche Anlage, die gegebenenfalls an Öffnungszeiten gebunden und nachts abgeschlossen werden kann, um es Einbrechern nicht allzu leicht zu machen.

Was kostet das alles?

Da wären neben den Anschaffungskosten (Ablöse) die laufenden Kosten zu beachten. Diese werden vom Verein meist jährlich erhoben und setzen sich aus Mitgliedsbeitrag, Pachtzins und Verbrauchskosten (Wasser) zusammen. Meist verlangen die Vereine auch eine Arbeitsleistung im Rahmen einer Gemeinschaftsarbeit, in der sich um die Instandhaltung der Wege etc. gekümmert wird. Bei Nichtleistung wird eine Strafzahlung fällig, deren Höhe in der Gartenordnung festgelegt wird. Für eine durchschnittliche Parzelle mit einem durchschnittlichen Wasserverbrauch können je nach Region jährliche Kosten zwischen etwa 150 und 300 Euro entstehen, Versicherungen nicht eingerechnet. Die Preise für eine Versicherung hängen vom Anbieter und vom Umfang der Leistungen ab und starten bei etwa 60 Euro.

Für die Gartenarbeit braucht man natürlich auch Werkzeuge und Geräte. Je nachdem, was vom Vorpächter eventuell mit übernommen wurde, ist auch hier mit Anschaffungskosten zu rechnen. Saatgut, Dünger und Pflanzen kommen noch hinzu. Ein Kleingarten ist weder für lau zu haben noch zu unterhalten.

War es das jetzt?

Nein. Zum einen gibt es Beschränkungen in der Bepflanzung. Einige Arten gelten als Zwischenwirt für Pilzsporen, die im Frühjahr dann Obstbäume befallen (z.B. Birnengitterrost) und sind daher nicht gerne gesehen. Ebenso wenig geduldet sind Hochstämme oder Waldbäume. Die Tierhaltung ist laut Bundeskleingartengesetz nicht verboten, hat aber mit der gärtnerischen Nutzung direkt nichts zu tun. Näheres regeln die Gartenordnungen der Vereine. Wenn überhaupt, ist die Kleintierhaltung genehmigungsfähig, hierzu zählen auch Bienenstöcke. Auf keinen Fall darf der Vereinsfrieden durch permanent krähende Zwerghühner oder zum Himmel stinkende Misthaufen gefährdet werden. Wer etwas bauen oder züchten will, braucht dazu eine Genehmigung des Vorstandes.

Checkliste Kleingarten pachten

1. Gründe

Einen Kleingarten zu pachten bedeutet eine ganzjährige Verantwortung. Die Pflanzen wollen versorgt und die Wiese gemäht werden. Im Winter freuen sich die hier gebliebenen Vögel über regelmäßiges Futter. Sie danken es mit ihrer Anwesenheit in der warmen Jahreszeit.

2. Erreichbarkeit

Wie oben ersichtlich ist in der Wachstumsperiode Ihre Anwesenheit mindestens zwei- bis dreimal pro Woche erforderlich. Wie ist die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln? Oder sind Parkplätze vorhanden, wenn ich mit dem Auto komme? Ist die Entfernung wirklich gerechtfertigt, wenn ich keinen geeigneten Garten in der Nähe finde?

3. Altlasten

Oft wird bei fündig gewordenen Kleingärtnern in spe der gesunde Menschenverstand durch die Vorfreude auf den neuen Kleingarten etwas eingetrübt und man achtet bei der Besichtigung nicht auf alle Fallstricke. Man will vielleicht auch nicht den Vorpächter verprellen, der womöglich noch genug andere Interessenten hat. Aber hier kann falsche Zurückhaltung Löcher in den Geldbeutel reißen. Also die Besichtigung mit wachen Augen und nach Möglichkeit mit einer erfahrenen Person durchführen.

4. Zustand

Dem Dach der Laube ist besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Ist es asbesthaltig? Das wäre erst einmal kein Ausschlusskriterium, wenn es dicht ist. Doch meist ist der Lebenszyklus der Dachplatten am Ende angelangt. Beachten Sie, dass asbesthaltige Dachplatten nicht mechanisch bearbeitet werden dürfen, also kein Bohren, Schleifen, Sägen. Damit fallen auch Arbeiten wie Abdichten oder Anstreichen weg und ohne diese hält kein Anstrich oder Abdichtmasse. Für die fachgerechte Entsorgung einer solchen Altlast ist ein vierstelliger Betrag wahrscheinlich. Auch die restliche Bausubstanz auf Feuchtigkeit und Schimmel prüfen.

5. Nachbarschaft

Schauen Sie in die Nachbargärten. Sind sie gepflegt oder ist außer Trampolin, aufblasbaren Swimmingpool und Grillecke nichts zu entdecken, was eine kleingärtnerische Nutzung vermuten lässt? Denken Sie daran, das ein gestörtes Verhältnis zu den Nachbarn keine gute Grundlage für ein erholsames Vergnügen im Kleingarten ist. Schätzen Sie Ihre eigene Toleranzschwelle richtig ein. Spielende Kinder machen Lärm und das sollen sie auch dürfen.

6. Wasser

Hat der Garten einen Wasseranschluss? Wenn nicht, wie wollen Sie Ihre Pflanzen versorgen? Sind genügend Regentonnen vorhanden, um Wasser zu speichern? Wie hat es der Vorpächter gehalten? Fragen Sie nach.

7. Toilette

In den meisten Kleingartenanlagen sind weder Spül- noch Chemietoiletten erlaubt. Schauen Sie sich um und fragen Sie den Vorpächter, falls Sie kein stilles Örtchen entdecken. Achten Sie auf Anzeichen einer illegalen Entsorgung in Form einer Sickergrube. Mehr dazu hier in diesem Beitrag.

8. Sonne

Wie ist der Garten gelegen und welche Bepflanzungsmöglichkeiten ergeben sich daraus? Ist der Garten durch hohe Bäume ganztägig beschattet, oder liegt er in der prallen Sonne und bietet überhaupt keinen Schatten?

9. Gartenordnung

Verschaffen Sie sich vorab einen Einblick in die Gartenordnung. Dort kann alles Mögliche ausgeschlossen sein, wie beispielsweise Geräteschuppen aus Blech. Jeder Verein hat je nach Zusammensetzung seine eigene Vorstellung von einer funktionierenden Gemeinschaft und manche Vorschriften sind einfach nicht mehr zeitgemäß.

10. Preis

Wie wir wissen, bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Doch auch in einer Zeit langer Wartelisten sollte man sich genau überlegen, ob der verlangte Preis nicht doch zu hoch ist. Die Schätzung des Vereins ist oft eine gute Orientierung. Zu dem Kaufpreis für den Garten können sich schnell noch andere Kosten addieren, die man auf den ersten Blick nicht erkennt. Klären Sie unbedingt die Kosten für die eventuelle Beseitigung der oben erwähnten Altlasten, sonst wird ein vermeintliches Schnäppchen schnell zum finanziellen Albtraum.

Fazit

Wer einen Kleingarten pachten will, ist gut beraten, sich vorher ausgiebig darüber Gedanken zu machen. Darüber, ob die ganzen Bestimmungen und Beschränkungen mit den Wunschvorstellungen vom eigenen grünen Paradies in Einklang zu bringen sind. Oder ob die Mitgliedschaft in einem Verein als notwendiges Übel empfunden wird oder als Chance, mit Gleichgesinnten eine Gemeinschaft zu bilden. Denn man wird zwangsläufig neue Menschen kennen lernen und gerade am Anfang ist die Hilfe der Nachbarn von unschätzbarem Wert. Beim freundlichen Gespräch über den Gartenzaun bekommt man nicht nur kostenlose Ratschläge, sondern auch Ableger von Pflanzen. Und wer sonst, wenn nicht ein hilfreicher Nachbar soll zum Gießen oder Wiese mähen einspringen, wenn man mal woanders Urlaub macht oder anderweitig verhindert ist? Um gute Nachbarn zu haben, muss man zuerst selbst ein guter Nachbar sein.